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一个小区的市值=1.3个百度,谁的泡沫凶猛?

信息来源:paomo.biz  时间:2019-04-26  浏览次数:31

本文为楼市参考团队原创作品

计算一个小区的市值,等于多少个上市公司,是近年来自媒体热衷的游戏。

这个游戏的好处是,可以制造焦虑、传播焦虑,顺便“污名化”房地产,获得点击量和涨粉。

其实楼市的市值和股票的市值,很大程度上不可比拟。今天就这个问题,谈一下我的看法。

深圳今天又有自媒体计算出,深圳的“招商前海湾”的市值等于1.3个百度,“华润城”的市值等于1.2个京东。我们不妨分析一下。

“招商前海湾”,是尚未建成的深圳位置最好、体量最大的“小区”,下图就是它的位置。

一个小区的市值=1.3个百度,谁的泡沫凶猛?

熟悉深圳的人一眼就可以看出,这里是前海的核心区“妈湾片区”。“小区”占地面积2.9平方公里,规划7大单元板块,建筑面积超500万平米的大型综合体,其中包括住宅、写字楼、公寓、商业和酒店。事实上,这不是一个小区,而是深圳最有价值区域的一座城中之城。

前海是中国南方最耀眼的新区,全称“前海深港现代服务业合作区”,也是全国所有新区里房价最贵的区域,其均价甚至超过浦东新区。在前海核心区,此前一直没有住宅项目,“招商前海湾”堪称独一份。

所以,5000亿的建筑面积,对应5000亿人民币的市值,这是没有问题的。未来发售的时候,很有可能超过10万元的均价。

而百度,目前最新的股价是163美元(见下图),市值565亿美元,折合人民币3825亿元。因此可以算出,“招商前海湾”的市值,相当于1.3个百度。

一个小区的市值=1.3个百度,谁的泡沫凶猛?

谁的泡沫大?相信超过一半的人会认为,房地产的泡沫大。

原因很简单,百度是互联网企业,在美国上市,目前市盈率只有12.6倍。它不是A股,没有“审批制泡沫”,而且百度过去一年业绩增长还不错,所以百度泡沫没有“招商前海湾”大。

那么,我现在问你第一个问题:如果李彦宏和他的大股东们,准备卖掉百度的股权,然后到“招商前海湾”买房子,能办到吗?资料显示,李彦宏大约持有15.7%的百度股权。

如果李彦宏和其他大股东一起清仓百度,则百度股价必然崩溃式下跌,大股东们能以现在一半的价格套现,就很不错了。所以,李彦宏们兑现自己的财富,其实是非常困难的。除非是阿里、腾讯之类的大企业收购,才有可能全身而退。

相比之下,“招商前海湾”如果大宗交易,可能性将增大很多。当然价格也会打折扣,7折或者8折。但5000亿的市值被一家企业接盘,也非常困难;1000亿(五分之一)的市值,应该还是能找到买家的。

再问你第二个问题:如果中国全面开放,“招商前海湾”和百度的价值,哪个最可能崩溃?

无论是“招商前海湾”和百度,都有价值护城河。“招商前海湾”,或者说中国楼市的价值护城河,是中国的外汇管制制度。如果没有外汇管制,中国人可以随时卖了国内的房产,无限制地到国外投资,则国内大城市房价可能会有大幅下跌,比如打5折,这是有可能的。

百度们的价值护城河,是“谷歌”们无法进入。如果谷歌们全面参与竞争,百度打的折扣将超过5折。

而且从长远看,科技公司的不确定性会更强,即便强势如苹果、谷歌,10年之后会怎样都很难说。但是曼哈顿的不动产价值,未来30年、50年都基本上是确定的。

对于“招商前海湾”和百度来说,道理是一样的。“招商前海湾”位于中国市场化程度最高的“粤港澳大湾区”的核心地带,它是一座占地2.9平方公里的城中之城,它的价值接近永恒。即便爆发战争,摧毁的也只是地上建筑物,地价仍然在。而百度这类科技公司,10年之后就很难讲,30年之后可能早就灰飞烟灭了。

至于华润城等于1.2个京东,也是同样的道理。

或许有读者会问:既然“招商前海湾”和“华润城”这么值钱,招商地产和华润置地为什么不自持,而选择了出售?

其实这个道理非常简单:不动产是重资产,会占压很多资金,它适合个人投资、长线投资、稳健投资。对于开发商来说,资金周转率更重要。

比如开发商在一个项目上哪怕只赚15%,如果资金每年能周转两次,30年下来就是1.15的60次方,盈利将达到4383倍。如果你持有一个楼盘不卖,30年就是上涨50倍,也只赚了50倍。

而且,中国还有“房地产暴利税”(土地增值税)等着你,你捂盘30年赚了50倍,其中大部分盈利要交税。每个项目赚15%,每年周转两次,可以避免“暴利税”。所以,开发商都特别看中快周转,这是他们发财的最大秘诀。

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